2019年5月8日，由上海市人民政府发展研究中心博士后工作站、上海市人民政府决策咨询研究基地袁志刚工作室、复旦大学就业与社会保障研究中心联合主办的中国宏观经济系列讲座在上海市人民政府发展研究中心新发展大厦举行。本次讲座，复旦大学经济学院博士后、中建投信托研究员应汇康以“房地产信心指数与当前地产行业形势”为题为参会的复旦师生及上海市人民政府发展研究中心及上海市发展战略研究所的博士后和研究人员介绍了他和团队的项目研究成果，引发了大家的热烈讨论。
目前，在业内应用较为广泛的房地产指数主要有两大类：价格指数和综合指数。其中价值指数指的是以价格为核心生成的指数，具体有中国房地产指数系统（中房指数）、全国35大中城市房地产价格指数、伟业指数；综合指数指的是综合利用房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等数据生成的指数，如全国房地产开发业综合景气指数（国房指数）。但在实践过程中，首先指数主要是由政府部门，行业协会以及民间智库来进行发布的，尚无金融机构发布的指数。其次，房地产指数大都以住房价格、投资销售、开工建设面积等统计数据为信息来源，鲜有从房地产商的视角出发的。
应汇康博士后及其团队通过与房地产企业高管和投融资负责人进行面对面交流获取一手数据来构建房地产信心指数。在方法上主要借鉴美国住房市场指数（HMI）和采购经理指数（PMI）。从开发商业务开展的视角来看，一个典型的地产项目开发周期从拿地投资开始，接下来是开工建设，最后是销售资金回笼。在这个过程中，有两个因素会对他们的整个项目节奏产生比较大的影响，一个是政策：包括限购限售限价等调控政策以及地产融资的相关金融政策，另一个是企业自身的资金管理，企业只有当资金充分时才会进行拿地开发。当然，反向的作用也存在，地产企业只有当储备一定量的土地时才有可能向金融机构进行融资。因此，信心指数也是通过整合房地产市场中主流房地产企业对政策、投资、开工、销售、融资等五项指标的信心变化。
上图展示了从2016年第四季度以来的信心指数。通过这张图，我们可以回顾一下最近几年的房地产市场都发生了什么事情。在2016年的第四季度，地产调控刚刚开始，很多地产商表示非常迷茫，对于投资和开工建设等问题持观望的态度，所以2016年第四季度的指数相对偏低。到了2017年第一季度，可以发现指数马上就上行了。有几个方面的因素导致了2017第一季度的上行。首先，地产商们逐渐看懂了调控政策的目的；其次，地产商认为在调控的逆境中不进则退，也就是说他们认为这个时候可以实现弯道超车，提升排名以获取更好地金融资源、销售资源等；还有一点，从整条线我们可以发现从四季度到一季度往往信心是上行的，因为大部分的地产开发商在一年的开发周期中都非常希望能在一季度拿地，这样能在一年内实现开发、销售、资金回笼的过程，这样经营收入就能结转，计入利润表，所以在第一季度开发商都会表现为非常积极地拿地。到了2017年第二、三季度，我们可以发现HCI指数连掉两期，因为2017年地产的调控政策一直处于收紧的状态，政府在调控政策的执行力度也非常严格，这里体现了地产商在严格的调控政策下是非常不好受的。2017年四季度到2018年一季度的HCI比较高是因为一方面2017年下半年地产的销售比较火热，回笼资金比较快，另一方面，到了年底地产商又开始准备新一轮的拿地了。2018年可以发现又是一个V形的HCI指数。2018年房地产的调控政策在执行的力度上并没有明显的提升，但是融资相关的政策越收越紧。2018年第三季度的低点是由于地产销售的逆转导致的。在2018年第一二季度时，地产的销售还是比较火热的，但是第三季度寒潮到来了，很多城市的房地产销售骤降。而在2018年第四季度到2019年第一季度，房地产商预期未来政策会放松，因此信心回升。
通过这条线，应汇康博士后认为：一、地产企业对于政策的敏感度一直都在，而且随着政策的变化，地产企业会进行相应策略的调整。但是回顾2016年第四季度到2019年第一季度，地产企业对政策的适应能力是越来越好的。二、地产企业的投资是较为前置的，波动不会特别大，而销售和融资的波动相对更大。三、房地产企业的目标函数随着形势的变化是会发生较大的变化的，长期而言，房地产企业是以利润最大化为目标的；但是在短期，当房地产预期上行时，许多房地产商的目标就是冲规模、大面积拿地，最大化土地储备，但行业处于下行时，地产开发商策略上就会更为注重流动性，变得更为保守。我们可以发现房地产商自身的行为会放大房地产投资的波动。另外，如果对房地产开发商分规模来看，大型的开发商的表现往往较为稳定，其信心指数受政策的波动较小，而小型开发商对政策的变化非常敏感。
接下来，应汇康博士后分享了他在2019年第一季度的调研情况。
第一，今年第一季度，多数房地产企业认为调控的执行大概率维持温和，重新大幅收紧的可能性较小，此外“因城施策”的灵活性将会提高。第二、开发商加速拿地投资，土地成交量缩价涨，一方面是政策的变化提升了他们的预期，销售回暖和融资缓和使开发商有能力加速拿地，项目储备有所下滑，亟需补足土地库存；另一方面是因为开发商拿地逻辑的趋同效应。开发商集中在部分热点城市拿地，大量三四线城市的土地成交规模萎缩，全国范围成交面积下滑。第三、在人口的“零和博弈”下，未来房地产市场发展将以人口净流入都市圈为主要阵地。
第四、销售回暖提振周转速度，开发商开工节奏有所加快。销售进度是影响开工节奏的首要因素。在地产项目的开发周期中实现拿地、开工、销售、回笼等重要环节的有效协同是开发商提高周转效率的关键。去年下半年，开发商的开工意愿受销售影响一度下行。随着销售市场回暖，开发商对未来一季度销售预期更乐观，加速开工节奏符合市场预期。
第五、地产销售超预期反弹，开发商全年目标温和增长。供给方面，春节过后多数开发商按计划加速推盘，3月份各大城市新房市场的供应量回升，开放商存量项目较多的重点城市供应面积大幅上涨，新房源的推出改善了存量市场结构，激发了市场活力；在需求方面，一是部分城市购房政策的松动增加了购房者基数，释放了部分刚性需求；二是银行房贷利率和首付比例的下调降低了购房者的成本；三是土地市场的火热和楼面价的上涨传导至住房市场，购房者对未来楼市的乐观程度提升，购房的预期收益有所提高。
第六、现金流压力持续缓和，开发商着手调整融资结构。一季度货币政策和金融监管边际放松，开发商的融资渠道恢复畅通，贷款、非标和债券等各类融资工具的获批放款速度明显加快，借新还旧等金融机构和监管部门特别关注的情形也获得了一定程度的支持。房地产企业通过调整融资结构获取更稳定和低成本的融资性现金流。企业更有意愿从银行和资本市场融资，减少从非银机构获取资金。
在应汇康博士后的报告后，与会的师生及上海市人民政府发展研究中心博士后工作站及上海市政府发展战略研究所的博士后及研究人员和复旦师生都就此问题展开了热烈讨论，为进一步做好献言建策的研究工作贡献自己的学术思想。
专家观点：
袁志刚教授认为这个研究的意义在于房地产商的信心多大程度上与政府发布的宏观调控消息有多少的相关性。十八届三中全会讲到“市场在资源配置中起决定性作用”，市场配置和政府干预在中国的房地产市场上是一个最典型的体现。政府知道房地产价格波动中可以分为真实性的需求和投机性的需求，政府想通过政策调控锁定真实的需求，抑制投机性需求。这一点可以从“房子是用来住的不是用来炒的”一句话体现。而投机性需求的关键在于预期因素。但是如果政府只是要抑制投机性需求，出台房产税即可。但政府仍然在慎重考虑，因为政府除了这一目标外，还有“经济增长”的目标，所以政府是在多目标下寻求均衡。