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赵扬:中国中速增长还有相当大的潜力,房地产不会崩
发布时间:2019-01-13 浏览次数:
“当前宏观经济面临的挑战”研讨会日前在上海召开,研讨会由复旦大学就业与社会保障研究中心、上海市人民政府决策咨询研究基地袁志刚工作室和第一财经研究院联合举办。各界人士对我国宏观经济面临的挑战进行了深入研讨,本文转载第一财经选刊的一些发言嘉宾主要观点。

赵扬:中国中速增长还有相当大的潜力,房地产不会崩(以下为远辰科技有限公司总经理赵扬的发言要点)
       房地产具有非常强的投资属性,在国民经济当中产业链条非常长,房地产占整个GDP比例接近20%,如果考虑到房地产对钢铁、水泥、机械、交通运输等其他行业固定资产投资的拉动,则要占到GDP的30%左右。
       房地产本身上升和下降周期调整时间特别长,必然对经济带来非常大的周期影响。过去有十几年,房地产投资增速年均在25%~30%,很多人说这是非理性的,是货币超发导致的,我并不完全赞同。原因也很简单,就是随着经济增长到一定程度,人们的收入提高到一定程度,就会对住房产生爆发式的需求,这个需求得到满足和释放的时间会非常长,因为房地产产业链特别长,就自然会成为十几年经济增长的推动力。
       中国过去十几年房地产高速增长也有一定特殊的历史原因。1998年之前中国基本不存在房地产市场,或者说是一个严格受到计划控制的市场,家庭部门没有太多投资渠道,但是储蓄率却很高,过去家庭储蓄的主要渠道基本就是银行存款,回报很低。房地产市场打开以后,不仅居民住房的消费需求得到了满足,同时居民的投资需求也通过购置房产得到了实现,并因此而分享了中国高增长带来的资产回报。
       中国房地产市场的另外一个特殊因素是土地因素:土地供给基本掌握在政府手里。住房用地的供给是政府垄断的,因此住房价格本质上是土地垄断定价的体现。从1999年到2015年,中国土地出让金涨了57倍。中国房地产市场本质上是土地市场,开发商只是起到转化作用。政府可以有效调控土地的供给速度、量的大小、投放节奏,所以政府在房地产市场上拥有很大的调控空间。
       很多人说房地产是虚拟经济部门,或者房地产导致中国经济脱实向虚,这个观点我不太接受。盖房子需要钢铁、水泥、机械和建筑服务,还带动交通、建材、家电、汽车等行业。房地产是中国最大的实体部门,至少过去十多年一直如此。
       近年来,随着房地产存量的扩大,房地产市场交易中二手房交易逐步扩大,这时候房地产对当期GDP的贡献和拉动确实会有所下降,这可能是一个所谓“脱实向虚”说法的来源。
       由于房地产对经济的影响大,因此宏观政策一直受到地产的影响。过去几年政府强调的去库存、去杠杆其实都跟房地产相关。现在强调要稳杠杆,为什么?因为房地产市场冷却以后对经济的负面影响非常大。
       至于房地产泡沫是不是会破裂,我觉得中国还没有到地产泡沫破裂的时候。首先,中国经济增长仍然不会停滞,只不过经济增速从过去的高速变成中速增长。原来是8%以上的高增速,现在往5%靠近。但5%左右的经济增速,全球主要的经济体还有谁能做到?美国、欧盟、日本要想增长5%几乎不可能。而中国的人均GDP还只有9000美金左右,中速增长还有相当大的潜力。房价本质上是地价,反映的是未来长期收入的净现值。如果收入增长仍然能够维持在中高速,房地产市场要崩掉的可能性是很小的。
       我认为中国,特别是一线城市的房地产市场不会崩,第二个因素就是宏观政策是有空间的,我们可以向过去历史上崩掉的经济体吸取教训。日本从1985年起货币大幅升值,但央行对内的货币政策则一路宽松,利率压得很低,房地产价格暴涨。当日本央行想处理楼市泡沫的时候,急剧加息,加得非常陡峭,同时日本当时的人均GDP已经处于世界第一的水平,潜在经济增速已经很低,结果急剧的货币紧缩政策一下把地产泡沫戳破了。我们应该汲取教训,货币从松到紧需要把握节奏。
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